Chính Sách Mới Nhất Tháng 8/2025: Nâng Cấp HTKK 5.4.2, Quy Định Khai – Tính – Nộp Thuế 2025, Phân Cấp Bổ Nhiệm Công Chứng Viên Và Nghị Định 226/2025/NĐ-CP Về Đất Đai
Bài tổng hợp “chính sách” chuyên sâu này giúp doanh nghiệp, kế toán và đơn vị hành nghề công chứng nắm nhanh các thay đổi trọng tâm: chính sách thuế – công chứng – đất đai 8/2025, cập nhật pháp luật 8/2025, nâng cấp HTKK 5.4.2; tải HTKK 5.4.2, quy định khai – tính – nộp thuế 2025, quy trình bổ nhiệm công chứng viên 2025; miễn nhiệm công chứng viên 2025, và trọn bộ điểm mới của Nghị định 226/2025/NĐ-CP đất đai; giá đất – bồi thường – tái định cư 2025. Nội dung trình bày rõ ràng, thực hành được ngay, tối ưu cho người đọc bận rộn lẫn người chịu trách nhiệm tuân thủ.
Toàn Cảnh Chính Sách 8/2025: Bạn Cần Cập Nhật Gì Ngay?
Tháng 8/2025 ghi nhận một loạt thay đổi pháp lý chạm trực tiếp đến hoạt động doanh nghiệp:
- Thuế & kế toán: HTKK 5.4.2 chính thức thay thế phiên bản cũ từ 23/8/2025. Nhiều biểu mẫu được sửa để “chạy” đúng các tình huống phát sinh thực tế. Song song đó, khung quy định khai – tính – nộp thuế 2025 theo Điều 42 và Điều 55 tiếp tục duy trì nguyên tắc “tự khai – tự tính – tự chịu trách nhiệm” và nêu rõ các thời hạn nộp thuế theo từng sắc thuế/loại hình phát sinh.
- Công chứng: Nghị định 121/2025/NĐ-CP (hiệu lực 01/7/2025) phân cấp mạnh về Chủ tịch UBND tỉnh trong bổ nhiệm công chứng viên 2025; miễn nhiệm công chứng viên 2025 và bổ nhiệm lại, đặt thời hạn xử lý theo ngày làm việc, yêu cầu hồ sơ cụ thể (trong đó có kết quả kiểm tra tập sự và giấy khám sức khỏe 12 tháng).
- Đất đai: Nghị định 226/2025/NĐ-CP đất đai (hiệu lực 15/8/2025) sửa hàng loạt nghị định hướng dẫn: giá đất – bồi thường – tái định cư 2025, đăng ký – cấp giấy chứng nhận, quy hoạch – kế hoạch sử dụng đất, đấu giá quyền sử dụng đất… đồng thời bãi bỏ Nghị định 96/2019/NĐ-CP và 26/2021/NĐ-CP.
Phần tiếp theo đi thẳng vào từng nhóm chính sách với hướng dẫn thực thi, biểu mẫu liên quan và những điểm “dễ sai – dễ phạt”.
HTKK 5.4.2: Cập Nhật Yêu Cầu Phát Sinh; Thay Thế Phiên Bản Cũ Từ 23/8/2025
Vì sao phải nâng cấp HTKK 5.4.2?
Phiên bản 5.4.2 khắc phục các “điểm nghẽn” trong kê khai, cho phép:
- Tờ khai 20-ĐK-TH-TCT (TT 86/2024): nhập địa chỉ người nước ngoài với giá trị “Khác”, giải quyết tình huống địa chỉ không khớp danh mục.
- Tờ khai 01/TAIN (TT 80/2021): cho phép kê khai tỉnh nhà máy thủy điện trùng với tỉnh đặt văn phòng điều hành (trước khi sáp nhập địa giới hành chính), tránh vướng khi tổng hợp dữ liệu.
- Tờ khai 03/TNDN (TT 80/2021): kết xuất kèm Phụ lục 03-9/TNDN khi đã điền đủ địa chỉ – hạn chế lỗi không đính kèm phụ lục.
- Tờ khai 01/CNKD-TMĐT (NĐ 117/2025): xuất dữ liệu đúng biểu mẫu dành cho kinh doanh qua thương mại điện tử.
Ai buộc phải cập nhật?
- Doanh nghiệp, tổ chức, hộ/cá nhân có hồ sơ liên quan đến các tờ khai nêu trên.
- Các đơn vị kê khai TNDN, thủy điện, thương mại điện tử, hoặc có đối tượng người nộp thuế là người nước ngoài.
Lỗi thường gặp và cách “né”
- Quên cập nhật phiên bản → hệ thống không cho nộp hoặc tờ khai sai định dạng.
- Thiếu địa chỉ chi tiết → 03/TNDN không xuất kèm 03-9/TNDN.
- Địa chỉ người nước ngoài không nằm trong danh mục → dùng trường “Khác” theo 20-ĐK-TH-TCT đã hỗ trợ.
Luật Quản Lý Thuế (Điều 42, 55): Quy Định Khai – Tính – Nộp Thuế 2025
Điều 42 – Nguyên tắc khai thuế, tính thuế
- Tự khai – tự tính – tự chịu trách nhiệm: Người nộp thuế khai chính xác, trung thực, đầy đủ theo mẫu; tự tính số thuế phải nộp, trừ các trường hợp cơ quan thuế tính/ấn định.
- Nơi khai thuế: Doanh nghiệp khai tại trụ sở chính. Nếu hạch toán tập trung và có đơn vị phụ thuộc tỉnh khác, doanh nghiệp khai tập trung rồi phân bổ nghĩa vụ thuế cho từng địa phương theo quy định.
- Thương mại điện tử, nền tảng số, dịch vụ xuyên biên giới: Nhà cung cấp nước ngoài có nghĩa vụ đăng ký, khai và nộp thuế tại Việt Nam (trực tiếp hoặc ủy quyền).
- Giao dịch liên kết:
- Phải kê khai, xác định giá theo nguyên tắc so sánh với giao dịch độc lập; điều chỉnh để không làm giảm thu nhập chịu thuế.
- Cơ chế APA (Advance Pricing Agreement): có thể đơn phương, song phương, đa phương; dựa trên cơ sở dữ liệu thương mại có kiểm chứng; phải được Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt trước khi áp dụng.
Điều 55 – Thời hạn nộp thuế
- Người nộp thuế tự tính: hạn nộp trùng ngày cuối cùng của thời hạn nộp hồ sơ khai thuế. Hồ sơ khai bổ sung đi theo thời hạn kỳ gốc.
- Thuế TNDN: tạm nộp theo quý, hạn cuối là ngày 30 của tháng đầu quý sau.
- Dầu thô: 35 ngày kể từ ngày xuất bán (nội địa) hoặc ngày thông quan (xuất khẩu).
- Khí thiên nhiên: nộp theo tháng.
- Trường hợp cơ quan thuế tính: theo thời hạn ghi trên thông báo.
- Thuế XNK: theo Luật Thuế xuất khẩu, nhập khẩu; nếu có số phải nộp sau thông quan, áp dụng thời hạn của tờ khai ban đầu. Trường hợp phải phân tích, giám định, xác định trị giá, thực hiện theo quy định của Bộ Tài chính.
Lưu ý vận hành: Đồng bộ quy trình nội bộ để không bỏ lỡ mốc TNDN theo quý, các khoản đặc thù dầu thô/khí, và hồ sơ sau thông quan. Với nhà cung cấp nước ngoài, thiết kế cơ chế ủy quyền/tài khoản tuân thủ tại Việt Nam.
Công Chứng – Nghị Định 121/2025/NĐ-CP (Hiệu Lực 01/7/2025)
Phân cấp bổ nhiệm – miễn nhiệm – bổ nhiệm lại về UBND cấp tỉnh
Bổ nhiệm công chứng viên 2025: Quyền quyết định ở đâu?
- Chủ tịch UBND cấp tỉnh là người quyết định bổ nhiệm công chứng viên.
- Hồ sơ gồm: văn bản đề nghị, giấy tờ chứng minh thời gian công tác pháp luật, giấy chứng nhận kết quả kiểm tra tập sự, giấy khám sức khỏe (còn hiệu lực 12 tháng), và giấy tờ bổ sung nếu từng bị miễn nhiệm/thu hồi.
- Hình thức nộp: trực tiếp, bưu chính, trực tuyến qua Cổng DVCQG.
- Thời hạn xử lý:
- Sở Tư pháp: 10 ngày (cộng tối đa 15 ngày nếu cần xác minh) để lập văn bản đề nghị gửi Chủ tịch UBND tỉnh.
- UBND tỉnh: 10 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ để ra quyết định (hoặc nêu rõ lý do từ chối).
Miễn nhiệm công chứng viên 2025
- Phân cấp: Chủ tịch UBND tỉnh quyết định miễn nhiệm.
- Hồ sơ tinh gọn: văn bản đề nghị miễn nhiệm theo mẫu.
- Nơi nộp: Sở Tư pháp nơi đang hành nghề/nơi hành nghề cuối cùng/nơi từng đề nghị bổ nhiệm.
- Thời hạn:
- Sở Tư pháp: 5 ngày lập tờ trình gửi UBND tỉnh (hoặc trả lời nêu rõ lý do nếu từ chối).
- UBND tỉnh: 10 ngày ra quyết định (có thể yêu cầu xác minh tối đa 20 ngày).
Bổ nhiệm lại công chứng viên
- Thẩm quyền: Chủ tịch UBND tỉnh.
- Hồ sơ 2 nhóm giấy tờ:
- Văn bản đề nghị bổ nhiệm lại;
- Giấy tờ chứng minh đủ điều kiện theo Luật Công chứng (quốc tịch, đạo đức, bằng cử nhân luật, thời gian công tác pháp luật, sức khỏe, không thuộc diện cấm…).
- Nơi nộp:
- Thông thường: Sở Tư pháp nơi từng đề nghị miễn nhiệm.
- Trường hợp đặc biệt theo Nghị định 104/2025/NĐ-CP: nộp tại Sở Tư pháp nơi hành nghề cuối cùng.
- Thời hạn: UBND tỉnh 10 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ để ra quyết định (có quyền yêu cầu bổ sung/xác minh).
Điểm mấu chốt: Phân cấp triệt để giúp rút ngắn thời gian, tăng tính minh bạch, tạo điều kiện bổ sung nguồn nhân lực công chứng ở địa phương; đồng thời, quy trình – thời hạn – hồ sơ đã được đóng khung rõ ràng.
Đất Đai – Nghị Định 226/2025/NĐ-CP (Hiệu Lực 15/8/2025)
Giá đất – định giá đất sát thị trường
- Làm rõ “chuyển nhượng trên thị trường”: chỉ công nhận khi đã nộp thuế, đăng ký biến động hoặc hợp đồng hợp pháp (trừ BĐS hình thành trong tương lai).
- Nguồn dữ liệu định giá: ưu tiên CSDL quốc gia về đất đai, cơ quan thuế, văn phòng đăng ký đất đai, đấu giá…
- So sánh thửa đất: không bó hẹp cấp xã, có thể liên huyện/liên tỉnh nếu giải trình hợp lý.
- Giá trị cây lâu năm/rừng trồng gắn với đất: theo thu nhập còn lại, chi phí đầu tư, hoặc đơn giá bồi thường do UBND tỉnh ban hành.
- Chi phí phát triển dự án: liệt kê chi tiết (hạ tầng, san lấp, tư vấn, bảo hiểm, tiếp thị…), được tính vào giá đất.
- Cung cấp thông tin định giá: cơ quan quản lý phải phản hồi trong 5 ngày.
- Bảng giá đất: HĐND tỉnh có thể điều chỉnh trong năm khi cần.
- Chứng chỉ định giá viên đất đai: được hành nghề đến hết 31/12/2026 nếu còn hiệu lực.
Bồi thường – hỗ trợ – tái định cư: minh bạch công thức và quyền lợi
- Quy hoạch thay đổi sau quyết định thu hồi: Chủ tịch UBND cấp xã có quyền điều chỉnh quyết định thu hồi và phương án bồi thường.
- Bồi thường cây trồng, vật nuôi: nếu không xác định được sản lượng, sẽ tính theo thiệt hại thực tế.
- Chi phí đầu tư vào đất còn lại: có công thức tính cụ thể (dạng P = P1 + P2 + P3 + P4 × T2/T1).
- Hỗ trợ đào tạo – chuyển đổi nghề: mở rộng đối tượng đủ điều kiện.
- Tái định cư: hộ bị thu hồi đất ở không đủ điều kiện bồi thường và không có chỗ ở nào khác vẫn được bố trí đất/nhà tái định cư.
- Chi phí bồi thường: quyết toán theo Luật Ngân sách Nhà nước.
Đăng ký – cấp giấy chứng nhận – thông tin đất đai
- Tổ chức tư vấn điều tra đất đai: yêu cầu đủ chuyên gia, phòng phân tích đạt chuẩn.
- Ghi nợ tiền sử dụng đất: hộ gia đình/cá nhân được ghi nợ cho đến khi chuyển nhượng, thế chấp… (trừ một số trường hợp tặng cho/thừa kế người nghèo, cận nghèo).
- Đo đạc – đăng ký biến động: nếu không bị xử phạt hành chính và người sử dụng đất cam kết, có thể coi ranh giới không đổi.
- Đất nông, lâm trường giải thể: UBND tỉnh chỉ đạo đo đạc – đăng ký – cấp giấy trực tiếp, không cần lập phương án sử dụng đất.
Quy hoạch – dự án đầu tư – đấu giá
- Tổ chức tư vấn quy hoạch đất đai: quy định tối thiểu số chuyên gia và kinh nghiệm.
- Dự án chậm tiến độ: gia hạn tối đa 24 tháng; hết hạn vẫn chậm → thu hồi đất.
- Thu hồi đất & xử lý tài sản: phải thông báo – định giá tài sản còn lại – hoàn trả trong 30 ngày.
- Đấu giá quyền sử dụng đất: thời hạn nộp tiền trúng đấu giá không quá thời hạn nộp tiền sử dụng đất/thuê đất theo Luật Quản lý thuế.
Đất trồng lúa – phân cấp – hiệu lực
- Đất lúa: khi chuyển sang phi nông nghiệp, phải bóc tách tầng đất mặt tối thiểu 20cm và sử dụng lại.
- Phân cấp mạnh: UBND cấp xã/cấp tỉnh có thêm thẩm quyền đấu giá, phê duyệt giá khởi điểm, công nhận kết quả, cơ quan thuế tăng trách nhiệm khi chuyển đổi đất lúa.
- Hiệu lực & chuyển tiếp: thực hiện từ 15/8/2025; các hồ sơ đang triển khai được tiếp tục hoặc điều chỉnh theo quy định mới; bãi bỏ Nghị định 96/2019/NĐ-CP và Nghị định 26/2021/NĐ-CP.
Góc vận hành: Doanh nghiệp BĐS, hạ tầng, khu công nghiệp cần rà soát lại đầu vào định giá (dữ liệu, thửa so sánh), bảng giá đất, và tiến độ dự án để “khóa” rủi ro bị thu hồi sau gia hạn 24 tháng.
Checklist Tuân Thủ Theo Nhóm Đối Tượng
Kế toán/Thuế (Doanh nghiệp, hộ/cá nhân kinh doanh)
- Nâng cấp HTKK 5.4.2 – chuẩn hóa máy trạm, lịch kiểm tra định kỳ.
- Rà soát các tờ khai có liên quan: 20-ĐK-TH-TCT, 01/TAIN, 03/TNDN (kèm 03-9/TNDN), 01/CNKD-TMĐT.
- Nhắc hạn TNDN theo quý (ngày 30 tháng đầu quý sau); các khoản dầu thô 35 ngày, khí thiên nhiên theo tháng.
- Cập nhật quy trình với nhà cung cấp nước ngoài (đăng ký/ủy quyền – kê khai – nộp tại Việt Nam).
- Chuẩn bị tài liệu giao dịch liên kết, xem xét nhu cầu APA.
Phòng Pháp chế/Quản trị rủi ro
- Lập ma trận tuân thủ các mốc thời hạn Điều 42/55.
- Chuẩn hóa hợp đồng dịch vụ xuyên biên giới, điều khoản thuế/khai thay.
- Thực hiện đào tạo nội bộ về kê khai thương mại điện tử – nền tảng số.
Tổ chức hành nghề công chứng/Ứng viên công chứng viên
- Nắm quy trình bổ nhiệm/miễn nhiệm/bổ nhiệm lại: hồ sơ – thời hạn – nơi nộp.
- Chuẩn bị đủ kết quả kiểm tra tập sự và giấy khám sức khỏe 12 tháng.
- Lưu ý nộp trực tuyến trên Cổng DVCQG khi phù hợp để rút ngắn thời gian.
Doanh nghiệp BĐS/Hạ tầng
- Cập nhật định giá đất theo nguồn dữ liệu chính thống, so sánh liên tỉnh.
- Rà soát phương án bồi thường – hỗ trợ – tái định cư, tính chi phí đầu tư vào đất còn lại theo công thức.
- Theo dõi tiến độ dự án để không vượt 24 tháng gia hạn; chủ động đấu giá QSDĐ và thời hạn nộp tiền đúng Luật Quản lý thuế.
- Tuân thủ yêu cầu đất lúa: bóc tách 20cm tầng đất mặt khi chuyển mục đích.
FAQs – Câu Hỏi Thường Gặp
Q1. Không nâng cấp HTKK 5.4.2 có nộp tờ khai được không?
A: Phiên bản 5.4.2 thay thế phiên bản cũ từ 23/8/2025. Không nâng cấp dễ dẫn đến lỗi định dạng, không kết xuất phụ lục (ví dụ 03-9/TNDN) hoặc không nộp được hồ sơ.
Q2. Doanh nghiệp có chi nhánh ngoại tỉnh phải khai thuế ở đâu?
A: Khai tại trụ sở chính, sau đó phân bổ nghĩa vụ thuế cho từng địa phương theo quy định của Điều 42.
Q3. Nhà cung cấp nước ngoài (dịch vụ số) có phải nộp thuế tại Việt Nam?
A: Có. Họ phải đăng ký, khai và nộp thuế tại Việt Nam trực tiếp hoặc qua ủy quyền.
Q4. APA là gì và ai phê duyệt?
A: APA (Thỏa thuận trước về phương pháp xác định giá tính thuế) có thể đơn phương/song phương/đa phương, dựa trên dữ liệu thương mại có kiểm chứng và phải được Bộ trưởng Bộ Tài chính phê duyệt trước khi áp dụng.
Q5. Dự án chậm tiến độ được gia hạn bao lâu trước khi thu hồi đất?
A: Tối đa 24 tháng. Hết hạn mà vẫn không triển khai, cơ quan nhà nước có thể thu hồi đất theo Nghị định 226/2025/NĐ-CP.
Q6. Khi chuyển đất lúa sang phi nông nghiệp có yêu cầu kỹ thuật gì?
A: Phải bóc tách tầng đất mặt tối thiểu 20cm và tái sử dụng theo quy định.
Q7. Ai quyết định bổ nhiệm/miễn nhiệm/bổ nhiệm lại công chứng viên?
A: Chủ tịch UBND cấp tỉnh quyết định. Sở Tư pháp thẩm tra hồ sơ và trình trong thời hạn luật định.
Kết Luận & Gợi Ý Hành Động
Tháng 8/2025 là “điểm rơi” của nhiều chính sách quan trọng: HTKK 5.4.2 buộc phải triển khai ngay, quy định khai – tính – nộp thuế 2025 yêu cầu kỷ luật thời hạn, công chứng được phân cấp mạnh giúp thủ tục minh bạch và nhanh hơn, còn đất đai với Nghị định 226/2025/NĐ-CP đặt nền tảng định giá sát thị trường, bồi thường – tái định cư rõ ràng, phân cấp thực chất cho địa phương.
Hành động ngay hôm nay:
- Nâng cấp HTKK 5.4.2 trên toàn hệ thống; kiểm thử các tờ khai: 20-ĐK-TH-TCT, 01/TAIN, 03/TNDN + 03-9/TNDN, 01/CNKD-TMĐT.
- Chuẩn hóa lịch nộp thuế theo Điều 55: TNDN theo quý (ngày 30), dầu thô 35 ngày, khí thiên nhiên theo tháng, quản trị rủi ro sau thông quan.
- Với đơn vị công chứng: chuẩn bị hồ sơ theo chuẩn mới; tận dụng nộp trực tuyến để rút ngắn vòng xử lý.
- Doanh nghiệp BĐS/hạ tầng: rà soát định giá đất, tiến độ, đấu giá, và yêu cầu kỹ thuật đối với đất lúa.
Tất cả các bước trên đều xuất phát từ nội dung nghị định, không bổ sung nghĩa vụ mới, nhằm giúp bạn ứng dụng trơn tru chính sách, bảo toàn quyền lợi của người tham gia nhiệm vụ, đồng thời giảm rủi ro thủ tục trong thực tiễn.
“Kế toán Á Châu – Đồng hành cùng sự phát triển của doanh nghiệp.”
Mọi thông tin cần tư vấn xin vui lòng liên hệ:
Công ty TNHH Dịch Vụ Tài chính – Kế toán Á Châu
Đồng hành cùng Doanh nghiệp Việt Nam
- 0776 112 333 – 0932 154 266
- info@dichvuketoanachau.com
- 343 Phạm Ngũ Lão, Phường Bến Thành, Hồ Chí Minh
- Thứ 2 – Thứ 6: 8:00 đến 17:30
👉 Liên hệ – Đăng ký – Đồng hành cùng Kế Toán Á Châu ngay hôm nay!
