Nghị Định 226/2025/NĐ-CP: Phân Tích 9 Thay Đổi “Chấn Động” Về Đất Đai

Lời mở đầu: “Siêu Nghị định” Tái định hình Quản lý Đất đai 2025

Vừa qua, Chính phủ đã ban hành Nghị định 226/2025/NĐ-CP, một văn bản pháp lý có tầm ảnh hưởng sâu rộng, được ví như một “siêu nghị định” khi đồng thời sửa đổi, bổ sung hàng loạt nghị định quan trọng hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024. Với ngày hiệu lực thi hành từ 15/08/2025, văn bản này tạo ra một hành lang pháp lý mới, thống nhất, và giải quyết hàng loạt vướng mắc đang tồn tại.

Tại sao Nghị định 226/2025/NĐ-CP lại quan trọng đến vậy?

Thay vì ban hành nhiều văn bản riêng lẻ, Nghị định 226/2025/NĐ-CP đóng vai trò “hợp nhất”, sửa đổi một lúc 6 nghị định cốt lõi:

1. Nghị định 71/2024/NĐ-CP (về giá đất)
2. Nghị định 88/2024/NĐ-CP (về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư)
3. Nghị định 101/2024/NĐ-CP (về đăng ký, cấp GCNQSDĐ)
4. Nghị định 102/2024/NĐ-CP (về quy hoạch, thu hồi đất)
5. Nghị định 112/2024/NĐ-CP (về đất trồng lúa)
6. Nghị định 151/2025/NĐ-CP (về phân cấp, phân quyền)

Mục tiêu chính là đảm bảo tính đồng bộ, tháo gỡ các “điểm nghẽn” trong thực thi, làm rõ phương pháp định giá, tăng cường phân quyền cho địa phương (đặc biệt là cấp xã), và rút gọn nhiều thủ tục hành chính.

Từ việc người dân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu, cách tính giá đất linh hoạt hơn, đến việc bãi bỏ khung giá đất cũ (Nghị định 96/2019/NĐ-CP), Nghị định 226/2025/NĐ-CP tác động trực tiếp đến mọi cá nhân, doanh nghiệp và cơ quan quản lý.

Bài viết này sẽ đi sâu phân tích 9 nhóm quy định mới quan trọng nhất của Nghị định 226/2025/NĐ-CP.

Về Giá đất: Mở rộng Nguồn thông tin, Linh hoạt Phương pháp (Sửa đổi Nghị định 71/2024/NĐ-CP)

Đây là một trong những nội dung được quan tâm nhất, bởi giá đất là “xương sống” của mọi giao dịch và chính sách bồi thường. Nghị định 226/2025/NĐ-CP sửa đổi Nghị định 71/2024/NĐ-CP theo hướng rõ ràng và thực tế hơn.

Mở rộng nguồn thông tin đầu vào

Quy định mới nhấn mạnh việc đa dạng hóa nguồn thông tin để xác định giá đất, thay vì chỉ phụ thuộc vào một vài nguồn cố định. Các nguồn này bao gồm:

• Cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, về giá đất.
• Thông tin từ cơ quan thuế.
• Dữ liệu từ các sàn giao dịch bất động sản.
• Thông tin từ các tổ chức định giá chuyên nghiệp.

Quan trọng nhất, Nghị định 226/2025/NĐ-CP yêu cầu các cơ quan định giá phải thiết lập thứ tự ưu tiên thông tin một cách rõ ràng. Điều này giúp đảm bảo tính khách quan, tránh việc lựa chọn thông tin đầu vào một cách tùy tiện để “lái” giá đất theo ý chí chủ quan.

Phương pháp so sánh linh hoạt hơn

Phương pháp so sánh là phương pháp phổ biến nhất, nhưng trước đây thường bị giới hạn trong phạm vi hành chính. Quy định mới cho phép:

• Lấy dữ liệu ngoài địa giới hành chính: Khi định giá một thửa đất, cơ quan định giá được phép lấy thông tin giao dịch của các thửa đất tương đồng ở khu vực lân cận, kể cả khi chúng nằm ngoài địa giới hành chính xã, phường, hoặc thậm chí là huyện, miễn là có lý do hợp lý (ví dụ: khu vực giáp ranh có tính chất thị trường tương tự).
• Thứ tự điều chỉnh giá: Khi điều chỉnh các yếu tố khác biệt (vị trí, hạ tầng, pháp lý…), nghị định yêu cầu điều chỉnh theo giá trị tuyệt đối (tiền) trước, sau đó mới điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm (%). Điều này giúp việc tính toán trở nên chính xác và logic hơn.

Định giá tài sản gắn liền với đất

Nghị định 226/2025/NĐ-CP cũng bổ sung, làm rõ cách định giá các tài sản phức tạp gắn liền với đất như:

• Cây lâu năm, rừng trồng: Việc định giá sẽ dựa trên một trong các cơ sở: (1) Thu nhập thực tế từ sản xuất, (2) Đơn giá bồi thường do UBND tỉnh ban hành, hoặc (3) Chi phí đầu tư, chăm sóc đã bỏ ra.
• Chi phí phát triển dự án: Bổ sung cách tính chi phí phát triển, bao gồm chi phí xây dựng, chi phí kinh doanh, và quan trọng là phương pháp phân bổ chi phí hạ tầng (đường, điện, công viên…) theo diện tích của từng phần, từng lô đất trong dự án.

Trách nhiệm và Tiêu chuẩn Con người

• Thời gian cung cấp thông tin: Các cơ quan, đơn vị liên quan phải cung cấp thông tin phục vụ định giá đất trong vòng 5 ngày làm việc.
• Công bố bảng giá đất: UBND cấp tỉnh phải gửi bảng giá đất và các quyết định giá đất cụ thể đến Bộ Nông nghiệp và Môi trường trong 15 ngày sau khi ban hành.
• Tiêu chuẩn định giá viên: Người thực hiện định giá (định giá viên) phải có tối thiểu 24 tháng kinh nghiệm thực tế. Cơ sở đào tạo phải đảm bảo chất lượng từ giảng viên, tài liệu đến sát hạch.
• Điều khoản chuyển tiếp cho Chứng chỉ: Đây là một tin vui cho các định giá viên. Chứng chỉ định giá đất đã cấp vẫn có hiệu lực hành nghề đến hết hạn. Nếu chứng chỉ hết hạn trong giai đoạn 2024 – 2026, người sở hữu vẫn được tiếp tục hành nghề đến hết ngày 31/12/2026.

Bồi thường & Tái định cư: Nhân văn và Rõ ràng hơn (Sửa đổi Nghị định 88/2024/NĐ-CP)

Nghị định 226/2025/NĐ-CP điều chỉnh các quy định bồi thường (sửa đổi Nghị định 88/2024/NĐ-CP) theo hướng bảo vệ tốt hơn quyền lợi người dân bị thu hồi đất.

• Điều chỉnh quy hoạch (phân quyền cho cấp xã): Trong trường hợp đã có quyết định thu hồi đất nhưng sau đó quy hoạch, mốc giới hoặc hướng tuyến của dự án thay đổi, Chủ tịch UBND cấp xã sẽ là người ra quyết định điều chỉnh lại. Đây là một bước phân quyền mạnh mẽ, giúp xử lý vấn đề nhanh gọn ở cấp cơ sở.
• Bồi thường cây trồng, vật nuôi: Quy định cụ thể hóa việc bồi thường, đặc biệt là với cây lâu năm thu hoạch nhiều lần (ví dụ: cây ăn quả) hoặc các loại cây trồng mới, chưa có quy trình sản xuất chính thức.
• Công thức chi phí đầu tư còn lại: Cập nhật công thức tính chi phí đầu tư vào đất còn lại (P = P1+P2+P3+P4 × T2/T1), giúp việc tính toán bồi thường cho phần giá trị nhà đầu tư, người dân đã bỏ ra mà chưa kịp thu hồi trở nên minh bạch.
• Hỗ trợ nhân khẩu (Điểm mới nhân văn): Khi hỗ trợ nhân khẩu trong hộ gia đình, quy định mới nêu rõ phải tính cả các thành viên phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp (ví dụ: con cái mới sinh).
• Hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề: Áp dụng hỗ trợ ngay cả khi hộ gia đình, cá nhân đã đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), thay vì chỉ áp dụng cho các trường hợp không đủ điều kiện như trước.
• Đảm bảo nơi ở: Trường hợp hộ gia đình không đủ điều kiện bồi thường về đất ở hoặc không có nơi ở nào khác, Nhà nước sẽ xem xét bố trí đất ở hoặc nhà ở tái định cư. Nghị định cũng quy định rõ thứ tự ưu tiên các vị trí tái định cư.

Cấp Sổ đỏ và Hệ thống thông tin (Sửa đổi Nghị định 101/2024/NĐ-CP)

Đây là nhóm quy định mang lại nhiều lợi ích thiết thực cho người dân trong việc đăng ký và được công nhận quyền sử dụng đất.

Ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ lần đầu

Đây là điểm sáng lớn nhất, gỡ bỏ rào cản tài chính cho rất nhiều hộ gia đình. Nghị định 226/2025/NĐ-CP cho phép:

• Hộ gia đình, cá nhân được ghi nợ tiền sử dụng đất khi được cấp GCNQSDĐ (Sổ đỏ) lần đầu đối với đất ở.
• Thời hạn ghi nợ kéo dài cho đến khi người sử dụng đất thực hiện việc chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất. Tức là, người dân được cấp Sổ đỏ trước, khi nào có giao dịch phát sinh thì mới phải thanh toán khoản nợ này.
• Người nghèo, cận nghèo hoặc những người thừa kế cũng được tiếp tục ghi nợ.

Các quy định quan trọng khác:

• Vai trò UBND cấp xã: UBND cấp xã có trách nhiệm phối hợp và ký xác nhận vào bản đồ địa chính, tăng cường vai trò của chính quyền cơ sở trong việc quản lý hiện trạng đất đai.
• Xử lý chênh lệch diện tích: Khi đo đạc lại diện tích mà không có vi phạm về ranh giới (ví dụ: do sai số kỹ thuật đo đạc cũ), ranh giới đất sẽ được giữ nguyên theo hiện trạng, giúp ổn định hồ sơ địa chính.
• Cấp GCN cho đất nông, lâm trường: Đối với đất có nguồn gốc từ nông, lâm trường, UBND cấp tỉnh sẽ chỉ đạo việc cấp GCN mà không cần lập phương án sử dụng đất chi tiết cho từng hộ như trước, đơn giản hóa thủ tục.

Quy hoạch, Thu hồi đất và Đấu giá (Sửa đổi Nghị định 102/2024/NĐ-CP)

Nhóm quy định này siết chặt quản lý các dự án “treo” và làm rõ quy trình thu hồi, đấu giá đất.

Siết chặt dự án chậm tiến độ

Nghị định 226/2025/NĐ-CP định nghĩa rõ ràng thế nào là vi phạm về tiến độ:

• Dự án chậm tiến độ được gia hạn tối đa 24 tháng.
• Nếu quá 12 tháng (kể từ khi được gia hạn) mà vẫn không sử dụng đất, hoặc quá 24 tháng chậm tiến độ tổng thể (so với tiến độ đã được gia hạn) thì sẽ bị xác định là vi phạm và có thể bị thu hồi.

Rút ngắn thời gian thu hồi đất

Để đẩy nhanh tiến độ các dự án, thời gian thực hiện một số thủ tục được rút ngắn:

• Thời gian thông báo thu hồi đất được rút ngắn còn 10 ngày.
• Thời gian xử lý tài sản trong đất được ấn định là 45 ngày.
• Việc thu hồi đất gắn liền với rừng được thực hiện đồng thời, không tách rời hai thủ tục.

Quy trình Đấu giá QSDĐ

Nghị định 226/2025/NĐ-CP cũng quy định chi tiết các bước trong đấu giá quyền sử dụng đất, bao gồm: phê duyệt phương án đấu giá, xác định giá khởi điểm (dựa trên các nguyên tắc của Nghị định 71 đã sửa đổi), lựa chọn đơn vị đấu giá, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá và các biện pháp xử lý nếu không nộp tiền.

Quy định mới về Bảo vệ Đất trồng lúa (Sửa đổi Nghị định 112/2024/NĐ-CP)

Nhằm bảo vệ quỹ đất lúa, đặc biệt là lớp đất mặt màu mỡ, Nghị định 226/2025/NĐ-CP siết chặt quy định chuyển đổi mục đích sử dụng.

• Kế hoạch chuyển đổi cấp tỉnh/xã: UBND cấp tỉnh phải ban hành kế hoạch chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật nuôi trên đất lúa của toàn tỉnh trước 30/11 hàng năm. Tương tự, UBND cấp xã phải ban hành kế hoạch cấp xã trước 30/12.
• Bắt buộc bóc tách lớp đất mặt: Khi chuyển đổi đất trồng lúa sang mục đích phi nông nghiệp (làm dự án, làm đường…), chủ đầu tư bắt buộc phải bóc tách lớp đất mặt với độ sâu tối thiểu 20 cm và phải có phương án sử dụng lớp đất này (ví dụ: bồi đắp cho các khu vực đất xấu khác, cải tạo công viên…).

Phân cấp, Phân quyền mạnh mẽ (Sửa đổi Nghị định 151/2025/NĐ-CP)

Đây là tinh thần chủ đạo của Nghị định 226/2025/NĐ-CP, thể hiện rõ trong việc sửa đổi Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Thẩm quyền được chuyển mạnh từ cấp huyện xuống cấp xã và làm rõ vai trò của cấp tỉnh.

• Tăng thẩm quyền cho UBND cấp xã và tỉnh: Bổ sung thẩm quyền cho UBND cấp xã và tỉnh liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, phê duyệt giá khởi điểm và công nhận kết quả trúng đấu giá.
• Gắn liền thủ tục: Việc giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất được gắn liền với việc cấp GCNQSDĐ, thực hiện đồng thời để rút ngắn thời gian.
• Vai trò cơ quan thuế: Cơ quan thuế có trách nhiệm xác định và thông báo số tiền phải nộp bổ sung cho phần diện tích đất trồng lúa bị mất (liên quan đến quy định bóc tách lớp đất mặt).

Đồng bộ Biểu mẫu, Bãi bỏ quy định lỗi thời

Nghị định 226/2025/NĐ-CP thực hiện một cuộc “tổng dọn dẹp” về mặt hành chính:

• Thay thế từ ngữ: Nhiều cụm từ, thẩm quyền được chuyển từ “cấp huyện” xuống “cấp xã” để phù hợp với chủ trương phân quyền mới.
• Thống nhất biểu mẫu: Toàn bộ các mẫu biểu (forms) tại các Nghị định 71, 88, 101, 102, 112/2024/NĐ-CP sẽ bị thay thế bằng các mẫu biểu mới, thống nhất ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Điều này giúp các cơ quan, người dân và doanh nghiệp sử dụng một bộ biểu mẫu duy nhất, tránh nhầm lẫn.
• Bãi bỏ quy định cũ: Nhiều phụ lục, từ ngữ không còn phù hợp bị bãi bỏ.

Điều khoản chuyển tiếp: Xử lý các trường hợp đang diễn ra

Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 15/08/2025. Vậy các hồ sơ, dự án đang thực hiện dở dang sẽ xử lý thế nào?

Quy định nêu rõ: Các trường hợp bồi thường, hỗ trợ, xác định giá đất, giao đất… đang thực hiện trước ngày Nghị định có hiệu lực sẽ tiếp tục được áp dụng theo quy định của Nghị định mới (Nghị định 226/2025/NĐ-CP).

Điều này có nghĩa là các quy định mới có lợi hơn (ví dụ: cách tính bồi thường, hỗ trợ nhân khẩu, ghi nợ tiền sử dụng đất…) sẽ được áp dụng ngay cho cả các trường hợp đang xử lý, đảm bảo quyền lợi tối đa cho người dân.

Hiệu lực Thi hành và Văn bản bị Bãi bỏ

• Hiệu lực: Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực thi hành từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.
• Văn bản hết hiệu lực (Rất quan trọng):
  1. Nghị định 96/2019/NĐ-CP (Quy định về khung giá đất). Việc bãi bỏ văn bản này là một bước đi lịch sử, chính thức xóa bỏ khung giá đất của Chính phủ, đưa việc định giá đất về sát với giá thị trường theo tinh thần của Luật Đất đai 2024.
  2. Nghị định 26/2021/NĐ-CP (Quy định thí điểm về đất quốc phòng, an ninh kết hợp sản xuất kinh tế).

Bảng tóm tắt 5 Tác động Lớn nhất của Nghị định 226/2025/NĐ-CP

Câu hỏi Thường gặp (FAQs) về Nghị định 226/2025/NĐ-CP

Câu 1: Nghị định 226/2025/NĐ-CP có hiệu lực khi nào?

Nghị định này có hiệu lực thi hành kể từ ngày 15 tháng 8 năm 2025.

Câu 2: Tôi muốn xin cấp Sổ đỏ lần đầu cho đất ở nhưng chưa có tiền nộp, tôi có được ghi nợ không?

Có. Theo quy định mới sửa đổi Nghị định 101/2024/NĐ-CP, hộ gia đình, cá nhân được cấp GCNQSDĐ lần đầu đối với đất ở sẽ được ghi nợ tiền sử dụng đất. Bạn chỉ phải thanh toán khoản nợ này khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng, tặng cho hoặc thế chấp.

Câu 3: Khung giá đất của Chính phủ (Nghị định 96/2019/NĐ-CP) còn được áp dụng không?

Không. Nghị định 226/2025/NĐ-CP đã chính thức bãi bỏ Nghị định 96/2019/NĐ-CP. Từ 15/8/2025, việc định giá đất sẽ hoàn toàn dựa trên các nguyên tắc thị trường và bảng giá đất hàng năm của tỉnh, không còn bị giới hạn bởi khung giá đất chung.

Câu 4: Hộ nhà tôi được giao đất nông nghiệp năm 2010. Năm 2012 tôi sinh thêm con. Nay đất bị thu hồi, con tôi có được tính vào suất hỗ trợ nhân khẩu không?

Có. Đây là điểm mới rất nhân văn của Nghị định 226/2025/NĐ-CP (sửa đổi Nghị định 88/2024). Việc hỗ trợ nhân khẩu trong hộ gia đình sẽ tính cả các thành viên phát sinh sau thời điểm giao đất nông nghiệp.

Câu 5: Dự án của tôi bị chậm tiến độ. Quy định mới xử lý thế nào?

Nghị định 226/2025/NĐ-CP cho phép dự án chậm tiến độ được gia hạn tối đa 24 tháng. Nếu sau khi được gia hạn mà chủ đầu tư vẫn để đất không sử dụng quá 12 tháng, hoặc tổng thời gian chậm tiến độ quá 24 tháng (so với mốc gia hạn), thì sẽ bị xác định là vi phạm và có thể bị nhà nước thu hồi đất.

Kết Luận

Nghị định 226/2025/NĐ-CP là một văn bản “hợp nhất” pháp luật đất đai với quy mô lớn, thể hiện quyết tâm của Chính phủ trong việc đưa Luật Đất đai 2024 vào cuộc sống một cách đồng bộ và hiệu quả.

Bằng cách làm rõ các phương pháp định giá đất, bãi bỏ khung giá đất, tăng cường bảo vệ người dân khi bị thu hồi đất, cho phép ghi nợ tiền sử dụng đất khi cấp Sổ đỏ, và đặc biệt là phân quyền mạnh mẽ cho cấp xã, Nghị định 226/2025/NĐ-CP hứa hẹn sẽ tháo gỡ hàng loạt “điểm nghẽn” pháp lý. Điều này không chỉ giúp các cơ quan quản lý làm việc hiệu quả hơn mà còn giúp các giao dịch đất đai của người dân và doanh nghiệp trở nên thuận tiện, chính xác và minh bạch hơn kể từ ngày 15/08/2025.

“Kế toán Á Châu – Đồng hành cùng sự phát triển của doanh nghiệp.”

Mọi thông tin cần tư vấn xin vui lòng liên hệ:

Công ty TNHH Dịch Vụ Tài chính – Kế toán Á Châu

Đồng hành cùng Doanh nghiệp Việt Nam

•  0776 112 333 – 0932 154 266

•  info@dichvuketoanachau.com

•  343 Phạm Ngũ Lão, Phường Bến Thành, Hồ Chí Minh

•  Thứ 2 – Thứ 6: 8:00 đến 17:30

👉 Liên hệ – Đăng ký – Đồng hành cùng Kế Toán Á Châu ngay hôm nay!